Федеральный арбитражный суд СЗАО Москвы: Право приоритета арендатора на перезаключение договора по истечению срока действия

Вы владелец компании, арендовавшей новый офис в бизнес-центре. Прошло полгода, ваши клиенты привыкли к месторасположению, название и адрес вашего бизнес-центра, благодаря дорогостоящей рекламной компании запомнили потенциальные клиенты и посредники. В конце-концов вы привыкли к своему новому рабочему месту и виду из окна. И тут вам приходит в голову крамольная мысль: - А где гарантия, что арендодатель продлит ваш краткосрочный договор, заключенный на 11 месяцев?
Давайте разберем ваш вопрос с точки зрения законодательства РФ и обозначим необходимые условия, при которых арендодатель обязан продлить договор с вами.

Исполнение обязанностей по договору

Итак, если вы хотите заставить арендодателя продлить с вами договор аренды на офис, вам стоит знать, что ваше право, в данном случае, определено Статьей 621.1. Гражданского кодекса РФ. Внимательно изучив статью, вы поймете, какие условия требуется исполнять, чтобы сохранить свое право на продление договора.

Прежде всего, необходимо изучить договор аренды на предмет собственных обязанностей, как арендатора. Обычно эти условия типовые, и сводятся к своевременной оплате аренды, бережной амортизации помещения и использования арендованного офиса по назначению. Но бывают дополнительные условия, которые требуется изучить еще до подписания договора аренды. Будьте внимательны. В Федеральном арбитражном суде Северо-Западного Административного округа Москвы рассматривалось дело, когда арендатор лишился права продления договора, из-за отсутствия в офисе пакета документов на аренду, что было прописано в условиях договора.

Согласие с условиями нового договора аренды

Вы должны быть готовы заключить новый договор аренды на условиях лучших или равных, в пику предлагаемых другим претендентам. Другими словами, арендодатель не имеет права искусственно ухудшать условия договора с вами, или улучшать условия договора другим претендентам. Это так же описано в Статье 621.1 Гражданского кодекса РФ. Вы должны понимать, что при пересмотре договора, Статья 614.3 ГК РФ, согласно которой изменение арендной платы не может быть произведено чаще одного раза в год, не работает, поскольку ее действие ограничивается сроком договора, и не может быть рассмотрено на этапе переоформления договора.

Договор аренды возобновляется автоматически, на старых условиях, в случае, если арендодатель не высказывает возражений, а арендатор продолжает эксплуатировать арендуемое помещение. Срок в данном случае неограничен. Это закреплено Статьей 621.1 ГК РФ.

Согласно одному из постановлений Федерального арбитражного суда СЗАО Москвы, договор аренды недвижимого имущества считается автоматически пролонгированным на неопределенный срок, но у любой из сторон есть право на расторжение, при условии письменного извещения контрагента за три календарных месяца до даты расторжения, если иное не установлено законом, или условиями договора. Это соответствует тексту Статьи 610.2 ГК РФ. В данном случае Статья 621.1 неприменима.

Своевременное уведомление о желании продлить договор.

Если арендатор выполнил все вышеперечисленные условия, то он имеет право на перезаключение договора аренды. Однако, если арендодатель не планирует далее сдавать помещение в аренду, то арендатор теряет право преимущества на продление договора. Другими словами, арендодатель не обязан заключать новый договор, если в его дальнейшие планы не входит сдача этого помещения в аренду минимум на 12 последующих месяцев.

Заключение

Однако, если следовать практики Федерального арбитражного суда Северо-Западного Административного округа Москвы, то в случае если арендодатель, отказавшись перезаключить договор аренды, нарушил срок непредоставления помещения, то арендатор вправе взыскать через суд компенсацию за причиненные неудобства и финансовые убытки. Также, арендатор вправе потребовать перевода на себя, в судебном порядке, прав и обязанностей по договору. Но арендатор должен доказать собственное соблюдение всех условий, а также предоставить серьезные доказательства по факту заключения договора между арендодателем и третьим лицом. Что, на практике, как правило, трудновыполнимо.

Из всего вышесказанного следует, что правильнее всего при заключении первого договора аренды заранее обсудить и регламентировать порядок продления договора аренды, а также обсудить и письменно закрепить обязательства сторон, касаемо сроков, дополнительных условий по договору и порядка повышения стоимости аренды.